Steuerfreier Immobilienverkauf

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? Jeder Immobilienkäufer weiß, dass beim Erwerb einer Immobilie Grunderwerbsteuer anfällt, die an das Finanzamt abzuführen ist. Je nach Bundesland beträgt diese derzeit zwischen 3,5 % bis 6,5 %. Dass der Staat beim Wiederverkauf einer Immobilie in bestimmten Fällen auch an den sogenannten Veräußerungsgewinnen beteiligt sein möchte, ist jedoch nicht jedermann bekannt und könnte deshalb unter Umständen zu einer ungewollten Überraschung führen. In welchen Fällen ist es möglich eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen? Hierbei ist zum Einen zu unterscheiden zwischen der sogenannten eigengenutzten oder fremdgenutzten Immobilie und zum Anderen zwischen einem Privatverkauf und dem gewerblichen Immobilien- oder Grundstückshandel. Immobilienverkauf als Privatperson Grundlegend gilt beim Immobilienverkauf für private Immobilienbesitzer eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Diese legt fest, dass man eine Wohnung, ein Haus oder auch Grundstück nur dann steuerfrei wiederverkaufen kann, wenn man diese/s zum Zeitpunkt der Veräußerung mehr als 10 Jahre lang besessen hat oder eigengenutzt hat. Wird ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück vor Ablauf dieser Frist verkauft, wird die Spekulationssteuer, wie diese Steuer häufig umgangssprachlich genannt wird, fällig. Ein Gewinn muss also nur versteuert werden, wenn Sie vor Ablauf dieser Frist veräußern und die Immobilie fremdgenutzt, d. h. vermietet ist oder war. Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufs, bei einem Neubau oder einer Erweiterung der jeweilige Fertigstellungstermin. Reine Renovierungen oder Modernisierungen haben hingegen keine Auswirkungen. Der Veräußerungsgewinn bleibt ebenfalls steuerfrei, sofern die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird und die Immobilie schon von Anfang an selbst bewohnt oder bei vorhergehender Vermietung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde. Die Spekulationsfrist spielt in diesem Fall keine Rolle. Als Kriterium für die Abgrenzung zwischen privaten Immobilienverkauf und gewerblichen Grundstückshandel gilt die sogenannte 3-Objekt-Grenze. Als gewerblicher Verkäufer gilt eine Person dann, wenn sie innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien veräußert und eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird. Immobilien, die zum Betriebsvermögen eines Unternehmens, also beispielsweise eines Familienbetriebs zählen, sind hiervon ebenfalls nicht ausgeschlossen. Hier sind Veräußerungsgewinne ebenfalls steuerpflichtig. Gewerbliche Verkäufer müssen den Gewinn also in jedem Fall versteuern. Daraus ergibt sich evtl. auch eine Buchführungs- und Bilanzierungspflicht und auch Gewerbesteuerpflicht. Privater Hausverkauf während der Spekulationsfrist Ist ein privater Hausverkauf wegen der Spekulationsfrist dennoch notwendig und wurde diese nicht selbst bewohnt, dann gilt grundlegend Folgendes: Die dann zu zahlenden Steuern werden für das Jahr der Veräußerung fällig. Man darf aber sogenannte Spekulationsverluste vom Gewinn abziehen. Da ein Verkauf in der Spekulationsfrist meist ein Notverkauf ist, kann es sein, dass zuvor Darlehen gekündigt werden müssen, um die Immobilie ohne Belastungen verkaufen zu können. Dann verlangen die Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten dafür können Sie von dem zu versteuernden Gewinn der Immobilie abziehen. Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern